【干货】近期房地产企业热点税收问答集锦

问题1

房地产企业预收款认定

关于房地产开发公司销售自行开发房地产收取的预收款，请问：1、预收款的内容包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款、定金，但不包括签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金。2、预收款的时点为不动产交付业主之前所收到的款项。这样理解对吗？

答：根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》规定：四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题

预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(八)》规定：七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

(一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);

(二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

来源：河北省税务局

问题2

关于无产权车库车位

河南省关于非全体业主共有的无产权的车库、车位、地下室、储物间等销售或签署永久让渡使用权，是否征收土地增值税？

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，三、非直接销售和自用房地产的收入确定（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

因此，对外销售车库、车位等，凡对外转让产权的，不论是否办理产权证，均应按规定征收土地增值税。仅出租车位，不发生权属变更的，不是土地增值税的纳税人，不需要缴纳土地增值税。

来源：河南省税务局

问题3

关于四川省是否允许土地增值税核定征收的问题

对于房地产开发企业，目前四川省是否允许对土地增值税采用核定征收方式？如果允许，请问在什么情况下核定？如果不允许，是否有相关政策？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条规定:房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

该文第四条还特别明确，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

根据上述文件规定，企业如果符合上述条件之一，可以核定征收。另外，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）要求，核定征收必须严格依照税收法律、法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。

来源：四川省税务局

问题4

出租地下停车位是否需要缴纳房产税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定：“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

……

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”

来源：宁夏回族自治区税务局

问题5

延期交纳土地价款加收的利息或者违约金是否征收契税

土地出让合同有一种模式是分期交地价款，因为延期交地价款，房地产企业会交一部利息或者违约金。利息和违约金根据实际交款的时间计算，一开始签订出让合同时不能确定。请问这部分利息或者违约金需不需要缴纳契税？

答：根据《河北省契税实施办法》（河北省人民政府令 [2011]第10号）规定：

第七条 契税的计税依据是：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。

（二）土地使用权赠与、房屋赠与由地方税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。

（三）土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。交换价格相等的，免征契税。

（四）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应当由房地产转让者补交契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

本办法所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，地方税务机关可以参照评估价格或者市场价格进行核定。

来源：河北省税务局

问题6

河北省个人转让住宅，核定征收税率是多少?

答：根据《河北省人民政府印发关于化解房地产库存促进房地产市场 健康发展若干措施的通知》（冀政发〔2016〕6号）规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。房屋转让所得征收个人所得税，对不能提供原始凭证的，征收定率由3%调整为1%。

来源：河北省税务局

问题7

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例

自用的地下建筑，按以下方式计税：

1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％。

2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

请问：房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，宁波标准多少？

答：宁波市内，工业用途的自用地下建筑，以地下建筑原价的60%作为应税房产原值。商业和其他用途的自用地下建筑，以地下建筑原价的70%作为应税房产原值。自用地下建筑房产税计税依据为应税房产原值一次减去百分之三十后的余值。

来源：宁波市税务局

问题8

政府以2500元每平回购公租房土增税合并清算

根据合肥最新土拍规则，对于土拍中配建的公租房，政府以2500元每平的价格进行回购，该部分在土增税清算时是否可同其他可售部分合并清算

答：根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三条  本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及规范性文件规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第十条  本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

第三十四条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。……

（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；……”

来源：安徽省税务局

问题9

房屋互换后卖房需缴纳什么税？

我和爸妈进行房屋互换后进行卖房，我需要缴纳什么税，税率是多少？两套房屋均位于高新园区。互换前两套房子房产证都是满2年以上的。

答：经电话与咨询人沟通，现就其的具体问题作以下答复

增值税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定  第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条（四）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：按缴纳的增值税税额缴纳城市维护建设税（纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）。

根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条规定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。本通知执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。自然人（即其他个人）可以适用财税〔2019〕13号文规定的增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征优惠政策。

个人所得税：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。税率为20%。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

另根据《大连市地方税务局关于调整个人出售房屋所得个人所得税征收率的通知》（大地税函〔2009〕165号）文件规定：纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，以准确计算房屋原值和应纳税额的，对其转让住宅的收入(评估价格)，按1%的征收率征收个人所得税；对其转让非住宅的收入(评估价格)，按2%的征收率征收个人所得税；拍卖是按3%的税率缴纳个人所得税。

根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

另根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条规定，根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

综上所述，请参照上述规定进行处理。

来源：大连市税务局

问题10

房地产筹建期的认定

新成立的房地产公司，针对筹建期，目前为止有几种认定：取得营业执照、开始试生产试营业之日、开具第一张发票之日。我公司应该如何选择筹建期截止日期？还有一个说法是招拍挂取得土地成交确认书的当天，究竟该如何选择房地产的筹建期？

答：一、根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，关于开（筹）办费的处理 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

二、根据《国家税务总局 关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第七条规定，企业筹办期间不计算为亏损年度问题 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。

三、根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)规定，五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题  企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除;发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

……

九、本公告施行时间  本公告规定适用于2011年度及以后各年度企业应纳税所得额的处理。

以上关于“筹建期”的相关政策规定供您参考，现行税收政策上对其截止时间没有进一步明确界定。建议您参考上述规定，若有其他疑问，您可联系主管税务机关进行详细确认。

来源：河南省税务局

问题11

房地产预售阶段企业所得税

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号：第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

其中，在县城应该是按照不得低于5%，想知道河南税局或是河南地方税局有没有出台明确政策一定要按多少税率来计算，还是企业可以自己选定，或是有没有上限或是统一计算的标准？还是同一地方房企是由税局参照的标准也不同？

答：一、根据《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》（国令第691号）规定，第六条?销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第五条?开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。……第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认……第八条?企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条?企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

三、根据《河南省地方税务局关于对加强房地产企业所得税和土地增值税管理有关事项的公告》（河南省地方税务局公告2011年第9号）第一条第规定，（二）加强查帐征收企业所得税管理……1.按期预缴实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。计税毛利率按下列规定进行测算确定：（1）开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的，以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的，应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。……

因此，根据上述文件规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入企业所得税当期应纳税所得额，预缴企业所得税。计税毛利率按下列规定进行测算确定：（1）开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。建议您参考上述文件规定的计税毛利率，具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：河南省税务局

问题12

市政建设配套费是不是土地成交价格的一部分？

根据豫财税政〔2012〕24号——河南省财政厅 河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知规定，采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

这个文件是否仍然有效？如果这个文件仍然有效，那么在计算土地增值税时，市政建设配套费、安置补助费是否仍然是土地成交价格的一部分？请给与明确答复。

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定， 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。……”

三、《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）目前全文有效，主要内容是明确土地使用权出让等契税计税依据的。

根据上述文件规定，计算土地增值税时，只要是属于纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，即可按照“取得土地使用权所支付的金额”进行扣除。

来源：河南省税务局

问题13

预付款发票可以按业务招待费扣除吗？

预付款发票在取得时，能按业务招待费的60%去扣除吗？

答：一、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第四十三条规定：“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。”  

二、根据《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第二条  本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第四条 税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。……第八条 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。第九条  企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

因此，如果您企业发生了与生产经营活动有关的业务招待费支出，取得上述文件规定的扣除凭证，且符合企业所得税税前扣除原则的，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。 

来源：河南省税务局

问题14

公司独立于房屋之外建的自行车棚是否需要计算缴纳房产税？

答：根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（1987）财税地字第3号）规定：“

（一）关于‘房产’的解释

‘房产’是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。”

来源：安徽省税务局

问题15

关于房地产开发企业土地增值税清算土地成本扣除的问题

公司是一家房地产开发企业，2014年从中国信达资产管理公司受让了不良资产转让，约定土地价款分为两部分，一部分是固定对价，一部分是浮动对价，浮动对价为该土地房地产开发收益的15%。目前土地价款的固定对价与浮动对价都已经支付，且都收到了资产管理公司开具的不动产发票。请问在公司土地增值税清算中，取得土地使用权所支付的金额即土地成本应该如何扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……”

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（一）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”

因此，土地增值税清算时，取得土地使用权所支付的金额应按上述文件规定扣除。

来源：海南省税务局

问题16

房地产企业土地增值税税源备案

1、背景：我公司为房地产开发企业，2021年3月通过招拍挂取得土地后，已办理完毕土地使用证，建设用地规划许可证，其他证件尚未办理，工程尚未施工。2、问题：（1）土地增值税税源备案有无具体的时间要求？（2）土地增值税备案时需要提供哪些资料？（3）我公司目前的现状，能否进行土地增值税备案？

答：一、 根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定，第二十五条 纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关资料。

二、根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）规定，一、增加《土地增值税项目登记表》根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕090号)规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让(预售)房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

三、根据《办税指南》规定，1.1.4.2土地增值税税源信息报告……【二、事项类别】……网上办理：是……【三、办理条件】根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。……【五、办理材料】《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》、1份、条件报送 （从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后及每次转让（预售）房地产时）

因此，根据上述文件及您的描述，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，办理土地增值税税源信息报告业务。您可参考上述文件并结合实际情况，确认是否需要办理该业务，若需要，您可携带上述资料前往办税大厅办理。具体办理事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：河南省税务局

问题17

城市基础设施配套费和市政建设配套费是否一样？是否需要缴纳契税？政策上有没有明确的意见？

答：一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号)第四条规定, 契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;……

二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，第一条 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：……（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……

四、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，第一条 采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……第二条 采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

根据上述文件规定，采取协议出让土地和竞价方式出让土地的，市政建设配套费应计入契税计税依据计算契税。城市基础设施配套费与市政建设配套费是否等同，不在税收解答范围之内，建议咨询相关费用征收部门。

来源：河南省税务局

问题18

房地产公司扣除土地价款的问题

我们是房地产企业，在计算增值税时，按照文件规定扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。我公司在招拍挂时，政府以奖励的形式给我们支付100万，但没有政府文件规定用途，也不符合不征税条件且也没有明确表明该款项为土地返还款。那么，我们扣除的土地价款应该以招拍挂价格还是以扣除100万后的价格计算？

答：一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定， 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款……支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。……

二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2018年5月1日起执行。

三、根据《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，第一条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物……原适用10%税率的，税率调整为9%。……第九条 本公告自2019年4月1日起执行。

四、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策……10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

五、根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，第七条 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。第八条 房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

因此，根据上述文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。建议您参考上述文件规定并结合您企业实际情况进行扣除。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：品税阁微信公众号

作者简介

品税阁

吴济国，注册会计师、注册税务师、全国税务稽查人才库成员，是《全国税务稽查规范（1.0版）》及（1.1版）主要执笔，2019安徽税务稽查比武第一名。

尚立，注册会计师、注册税务师，省级税务稽查能手，擅长税务稽查、涉税风险应对等。

吴书生，注册会计师、注册税务师，省级税务稽查能手。

微信公众号：品税阁、税海沉浮

威科栏目推荐-问答全库

官方问答

威科先行财税信息库问答栏目，收录有财政部、税务系统（除国税总局外还包括全国各省市税务局百余个）等官方机构公开发布的咨询问答。

截至当前，威科先行财税信息库已收录官方问答超5万条。

还可以在搜索框中输入关键词进行检索，并通过左侧导航栏的“主题分类”、“回答机构”、“地域范围”对检索结果作多维度筛选。

专家答疑

威科先行财税信息库力邀知名税务师事务所及律师事务所税务合规领域合伙人组成专家团队，专业及时为企业解答实务问题。

进入问答栏目，点击“我要提问”提交问题。我们会在两个工作日内将专家答复发送至您邮箱。

威科先行精选多税种多行业涉税疑难问题专家解答内容推出精品合集，以期对企业防范税务风险，提升税务合规能力提供参考。致敬提问企业的支持和信任，感谢所有专家百忙中详细专业的解答回复。本专题会定期更新，欢迎关注！

推荐阅读

Wolters Kluwer | 威科先行

威科先行财税信息库是威科集团（WoltersKluwer）为中国财税专业人士打造的在线信息库产品，集法规、案例、实务指南、专业解读、智能工具等于一体，为您高效检索，精准决策提供综合信息解决方案。